Он — директор УО «Забота», поэтому не понаслышке знает азбуку управления МКД.

Каждый, кто живёт в многоквартирном доме, хотя бы раз задавался вопросом: «Почему управляющая компания не делает то, что мы просим? Мы же платим!» Жители хотят новый асфальт во дворе, клумбы, детскую площадку — и искренне не понимают, почему УК «ничего не делает». Между тем за этим «ничегонеделанием» стоят жёсткие нормы закона, финансовые ограничения и разграничение ответственности, о которых мало кто из жителей знает. Почему даже хорошие компании не могут сделать всё, что хотят липчане, сегодня объясняет руководитель УО «Забота» Евгений Коротаев.

Закрытый кошелёк

Почему нельзя просто взять деньги одного дома и потратить на другой? Часто жители видят, что в соседнем доме сделали ремонт, и требуют того же для себя. А некоторые, наоборот, возмущаются, что их деньги якобы «уходят» на другие дома. Ответ же прост: средства собственников имеют целевое назначение. Управляющая компания не вправе без их согласия использовать денежные средства, собранные на ремонт одного дома, на иные цели, в том числе на ремонт других домов. Жилищное законодательство предусматривает обязанность собственников по содержанию и ремонту общего имущества только своего многоквартирного дома. Более того, по налоговому законодательству средства собственников, поступающие на счета УК на финансирование ремонта общего имущества, — целевые, УК не может распоряжаться ими как своими. Если компания использует их не по целевому назначению, это прямое нарушение закона, влекущее налоговые и административные последствия. Проще говоря, деньги каждого дома — это «закрытый кошелёк», ключи от которого есть только у собственников. УК же — просто кассир, но не распорядитель.

Хочу, но не могу

Конфликты с УК могут возникать и вот по какой причине. Жильцы требуют заменить трубы во всём подъезде или установить новый шлагбаум, а в ответ слышат: «Это нужно решать на общем собрании». Часто люди воспринимают это как отписку. На деле же это прямое требование закона. УК действительно не может самостоятельно принимать такие решения, по договору управления МКД управляющая организация обязуется выполнять работы и услуги по заданию собственников. Перечень этих работ, их стоимость и правила финансирования утверждаются на общем собрании собственников. Если в договоре не прописана конкретная работа, УК не имеет права её проводить за счёт средств жителей. Хотя есть ряд обязательных работ, которые нужно выполнять в любом случае — это так называемый минимальный перечень услуг и работ, утверждённый правительством РФ. Он включает в себя осмотры конструкций, уборку мест общего пользования, обслуживание инженерных систем. Здесь важно понимать: все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома — их УК обязана выполнять независимо от того, упоминаются ли они в договоре и есть ли особое решение собрания. Но всё, что выходит за рамки минимального перечня: замена труб, ремонт кровли (если это не устранение протечки), благоустройство территории, установка дополнительного оборудования, — требует решения общего собрания и отдельного финансирования.

Должна / не должна

Чтобы понять обоснованность претензий, нужно разделить две категории: обязанности УК по закону и работы, которые могут быть выполнены только по решению собственников.

Итак, УК обязана:

• обеспечивать надлежащее содержание общего имущества дома, включая регулярные осмотры конструкций, инженерных систем, уборку мест общего пользования;
• предоставлять коммунальные услуги (если нет «прямых договоров» с ресурсоснабжающими организациями);
• устранять аварии и выполнять заявки в сроки, установленные законом;
• обеспечивать постоянную готовность внутридомовых инженерных систем к предоставлению коммунальных услуг;

УК не имеет права без решения собственников:

• начинать капремонт или замену инженерных систем, если это не аварийная ситуация;
• тратить средства, собранные на ремонт одного дома, на другие нужды или другие дома;
• изменять перечень услуг и их стоимость без утверждения на общем собрании;
• требовать от ресурсоснабжающих организаций больше, чем те обязаны делать по договору;
• влиять на тарифы на коммунальные ресурсы — они регулируются государством;
• устранять проблемы, которые находятся в зоне ответственности самих жителей (внутри квартиры).

Трудяги-невидимки

Иногда жильцы считают, что УК плохо работает, хотя работа ведётся ежедневно. Дело в том, что большая часть этой работы невидима для жителей. Это технические осмотры, проверка состояния фундаментов, стен, перекрытий, крыш и инженерных систем — они проводятся минимум дважды в год в рамках весенне-осенних осмотров. Обслуживание вентиляции, систем водоснабжения, водоотведения, электроснабжения — всё это происходит «за кулисами». Плюс УК может быть ограничена в действиях из-за отсутствия финансирования. Например, если собрание собственников не утвердило дополнительные взносы на ремонт, но текущие платежи на содержание дома уже исчерпаны. Средства на текущий ремонт собираются по утверждённому тарифу за квадратный метр, и их объём строго ограничен. А ещё УК зависит от ресурсоснабжающих организаций. Если РСО подаёт воду или тепло ненадлежащего качества, УК не может это исправить — она может лишь зафиксировать нарушение и требовать перерасчёта. Жители видят только холодные батареи и злятся на свою УК — а виноват поставщик ресурса.

Наконец, обязанность УК выполнять работы с надлежащим качеством предполагает отсутствие задолженностей собственников и своевременные взаиморасчёты с контрагентами. Но если жители массово не платят, у компании может не быть средств даже на текущие обязательные работы. Это проблема, которую собственники создают себе сами.

Давайте жить дружно

Хорошая УК — это не волшебник и не благотворительный фонд. Она работает в жёстких рамках закона, договора управления и утверждённого бюджета. Она обязана делать минимальный перечень работ независимо от желаний, но любое улучшение или дополнительный ремонт — это результат совместного решения собственников.

Претензии к УК часто возникают из-за незнания этого механизма. Если жители хотят, чтобы компания делала больше, они должны быть готовы: собираться на общие собрания и принимать решения; утверждать дополнительное финансирование; чётко прописывать перечень работ в договоре управления.

УК не «отпирается», когда говорит о необходимости собрания, — она просто не имеет права нарушать закон. И если это понять, конфликтов станет заметно меньше, а взаимопонимания — больше. В выигрыше окажутся обе стороны.

Фото: «Первый номер»
Иллюстрация: ИИ