Эксперт рассказал, как можно перенести срок домовой реновации на более ранний.

Приносим извинения, страница ещё редактируется. Зайдите чуть позже, чтобы увидеть окончательную версию материала.

Лучший способ изменить жизнь в многоэтажном доме — сделать самостоятельный первый шаг. Потом уже сложно остановиться. И можно — при желании и доле упорства — успешно дойти до капитального ремонта МКД. Это самый важный факт, который обнаруживается при общении с Татьяной Соломыкиной. Она председатель совета МКД по адресу: улица Филипченко, 8/3, эксперт «Клуба городского жителя». За пять лет активной общественной работы женщина добилась заметных перемен для себя и соседей.

От кровли до капремонта

Татьяна Соломыкина не юрист, не экономист и не инженер. То есть она не обладает как будто бы нужными компетенциями, чтобы разобраться в сложных перипетиях жилищно-коммунального хозяйства.

Она, как и 200 других жильцов девятиэтажки на Филипченко, 8/3, 10 лет жила тихой жизнью в одной из 108 квартир. Зато теперь Татьяну знают буквально все соседи. Пока мы полтора часа беседуем на улице, каждый, кто выходит из дома, не дежурно, а подчёркнуто приветливо с ней здоровается.

— Так не только со мной, но и друг с другом, — корректирует моё впечатление Татьяна. — У нашего дома появилось правило: дружное добрососедство. Сейчас мы сидим на удобных широких качелях. С нами бы здесь и третий легко уселся. Рядом две в тот же тон и из того же материала скамьи. Под ногами — асфальт. Островок релакса окружают ряды туй, пока ещё «подростков». Но через десяток лет это будет приличного уровня защиты живая изгородь, которая разграничит парковочную территорию и зону отдыха.

Перед нами главный виновник активности Татьяны — девятиэтажный одноподъездный панельный дом: ещё крепкий, но с изрядно изношенным фасадом. Только кровлю успели обновить и подготовить входную группу к дальнейшему преображению.

Главные перемены — в ближайшем будущем. Дом очень ждёт капитального ремонта. А пока жильцы ухаживают за тем, что есть: на днях провели субботник, прибрались на территории вокруг, площадке для отдыха.

— Сейчас уже трудно представить, что было возле нашего дома лет пять назад, — рассказывает Татьяна. — А были грязные дорожки, разбитый асфальт, две кривые скамейки. В самом доме сильно протекала крыша. С неё-то всё и началось, и теперь дело практически дошло до капитального ремонта.

Снова в школу

В 2021 году соседка пожаловалась Татьяне, что её квартиру на девятом этаже заливает. Как осадки — так жить невозможно, ремонт не сделать, на стенах постоянные подтёки, плесень появляется. Как быть, соседка не представляла, вот и решила посоветоваться. Соломыкина из одного желания помочь знакомой женщине попробовала разузнать, что тут можно предпринять, и отправилась в управляющую компанию. Там разговаривать долго не стали. Жалоба от одного жильца не повод к работе. В ЖЭКе диалога тоже не вышло.

Подсказал решение тогда депутат по избирательному округу № 26 Роман Баранов. И, между прочим, ту же рекомендацию дали Татьяне в департаменте развития территории. Выход из тупика бездействия есть: нужна эффективная информация, получить её можно в «Школе грамотного потребителя», а потом стоит создать совет многоквартирного дома. Потому что один в поле не воин. А совет — это уже коллектив с широкими полномочиями и возможностью давления на управляющую компанию.

— Мне было непросто разобраться в том, как проводить собрание, создать совет, — делится Татьяна. — Помогла учёба в «Школе», а потом участие в «Клубе городского жителя». В конце концов мы с соседями — именно все вместе — смогли добиться, чтобы УК по настоянию совета МКД оценила состояние кровли и инициировала ремонтные работы в рамках капремонта.

Более 7 млн рублей обошлось обновление крыши. Жильцы вошли во вкус.

В последний вагон

— Для наших жильцов я создала чат, — говорит Татьяна. — Мы начали обсуждать каждую проблему и дома, и территории вокруг него. В конце концов стали регулярно выходить на уборку и занялись озеленением. В 2024 году участвовали в программе «Мой двор». И то, что вы сейчас видите, — это как раз результат действия программы. Управляющую компанию мы всё-таки сменили. Сейчас с нами работает УК «Благополучие», которую я выбирала, ориентируясь на ближайшее расположение офиса, на оценки компании в рейтинге, опубликованном на сайте липецкаяобласть.рф, а также изучала живые отзывы о ней. Первое, что мы сделали с новой УК, — повысили тариф на содержание и ремонт жилья с 18 до 25 рублей за квадратный метр.

Непопулярное среди жильцов решение было принято единогласно. Потому что Татьяна потратила время каждому объяснить: дом — общая собственность, а это значит, солидарная ответственность. Его достойное содержание требует средств.

— А ещё мы подготовили весь пакет документов для переноса срока капитального ремонта нашего дома с 2043 года на 2026-й, — продолжает Татьяна, — потому что у всех уже не хватает сил, терпения, здоровья и нервов жить в доме, в котором постоянно возникают проблемы. Про кровлю уже говорила, но это далеко не всё. Трубы системы отопления, водоснабжения в аварийном состоянии. Дом холодный, швы между панелями нужно герметизировать, утеплять, а фасад — без слёз не взглянешь. Проведя экспертизу в 2023 году, мы смогли аргументировать Фонду капитального ремонта, что наш дом до 2043 года может и «не дожить».

Теперь проект готов. Девятиэтажка ждёт реализацию.

— Мы успели добиться переноса срока капремонта на 2025–2026 годы. Что называется, заскочили в последний вагон, — делится Татьяна Соломыкина. — Ведь с прошлого года изменилось региональное законодательство. Теперь капитальный ремонт МКД будет проводиться по новым правилам.

Ещё один результат личного зачёта: Татьяна Соломыкина стала экспертом «КГЖ» и с тех пор консультирует других, помогая липчанам решать
коммунальные головоломки. Сегодня эксперт разбирает для читателей «ПН» перемены в проведении капремонта. Татьяна подготовила по этому поводу памятку.

Минимум внимания

Средства на капитальный ремонт можно аккумулировать несколькими способами: так называемый «общий котёл», а можно открыть спецсчёт. «Общий котёл» — это способ накопления средств, при котором все дома в регионе платят взносы в общий фонд регионального оператора — Фонд капитального ремонта Липецкой области. Средства из этого фонда распределяются на капремонт домов по утверждённому в регионе плану. У этого способа есть преимущества: — простота управления (не требует активного участия собственников);
— гарантия выполнения работ даже при недостатке средств;
— профессиональное распределение ресурсов специалистами ФКР.

Из недостатков:

— собственники не могут контролировать, как и на что тратятся их деньги;
— очередь на ремонт, даже возможен перенос капремонта на более поздний срок из-за большого количества домов.

Если захотите перенести срок капитального ремонта на более ранний, то следует придерживаться следующих правил.

Правила переноса

6 мая 2025 года принято постановление правительства Липецкой области № 257, регламентирующее условия переноса сроков капитального ремонта.

Теперь решения принимаются коллегиально специальной комиссией. Её состав и положение утверждаются распоряжением правительства региона.

Собственники жилья по-прежнему могут обратиться в Фонд капитального ремонта (ФКР) с просьбой о переносе сроков на более ранний период.

Для этого нужно:

— подготовить протокол общего собрания собственников (ОСС);
— предоставить заключение экспертизы и технический паспорт дома;
— и самый важный пункт в изменениях — убедиться в достаточности накопленных средств для проведения ремонта или подготовить протокол ОСС о дополнительном взносе, если накопленной суммы не хватает.

— То есть теперь важно более активное финансовое участие собственников в судьбе своего дома, — подчёркивает эксперт «Клуба городского жителя».
Когда все условия выполнены и вы подали документы, необходимо учесть, что сроки рассмотрения документов увеличились до 4–7 месяцев.

Рассчитать допвзнос

Расчёт производится по предельной стоимости (постановление правительства Липецкой области № 688 от 18 декабря 2024 года):

1. За основу берётся общая сумма, необходимая для ремонта всех видов работ по предельной стоимости.
2. Оценивается, сколько дом соберёт до 2055 года (до срока окончания действия региональной программы).
3. Вычисляется разница между необходимой суммой и прогнозируемыми накоплениями.
4. Определяется доля каждого вида работ в общей сумме.
5. Рассчитывается ежемесячная сумма взноса.
6. Определяется сумма взноса за квадратный метр.
7. Итоговая сумма распределяется пропорционально площади, находящейся в собственности жильцов дома.

— Полученная сумма дополнительного взноса утверждается отдельным протоколом и подаётся вместе с остальным пакетом документов. Важно знать, что величина взноса строго фиксируется, не индексируется, и средства допвзноса не расходуются до момента полного сбора необходимой суммы, — акцентирует эксперт «Клуба городского жителя».

Меньше трат

Когда составлена смета на запланированные работы, сумму дополнительного взноса можно скорректировать. Если средств более чем достаточно, составьте новый протокол собрания собственников, сделайте перерасчёт, чтобы ежемесячную сумму допвзноса уменьшить. Или, если считаете нужным, совсем отменить дальнейшие выплаты.

До проведения собрания собственников запросите в Фонде капремонта:

— расчёт накоплений вашего дома;
— предварительный размер допвзноса;
— перечень планируемых работ.

При подготовке протокола ОСС:

— укажите конкретные виды работ;
— определите график платежей;
— предусмотрите возможность корректировки.

Свой путь

Если не хотите просто сидеть и ждать, когда же наконец в вашем доме начнётся капремонт, вы имеете право взять дело в свои руки. То есть собственники могут открыть специальный счёт для накопления средств, которые будут принадлежать только конкретному дому, то есть его жильцам, и использоваться исключительно на нужды вашей многоэтажки.

Очевидные преимущества спецсчёта:
— полный контроль за средствами и прозрачность расходов;
— гибкое планирование ремонтных работ;
— оперативность в принятии решений о ремонте;
— возможность инвестирования свободных средств (депозиты, ценные бумаги).

Недостатки тоже есть:
— собственники несут полную ответственность за сбор и управление средствами. Чтобы успешно управляться со спецсчётом, важно строго выполнять условия:
— не допускать задолженности по взносам;
— грамотно управлять советом МКД;
— постоянно контролировать финансы (расходы и поступления).

Грамотные траты

Чтобы избежать ошибок, владельцам спецсчетов стоит учесть несколько моментов.

Капремонт отличается от текущего тем, что для проведения хотя бы одного вида работ необходимо две трети голосов собственников квартир.

Помните про строительный контроль на каждом этапе капремонта: начиная от создания проекта и заканчивая приёмкой выполненных работ. Следует нанять профессиональную организацию, которая проследит за качеством ремонта. Контролёр будет фиксировать все этапы и выявлять нарушения. Если спустя несколько лет выяснится, что ремонт сделан некачественно, к примеру, приведённая в порядок крыша начала протекать, собственники вправе подать в суд на исполнителя.

Не жалейте денег на подготовительные работы. Должно быть проведено качественное обследование дома, грамотно составлена проектно-сметная документация. На любой вид работ необходим отдельный проект. Проверяйте сертификаты на все материалы.

Проверяйте документы подрядных организаций. На сайте Фонда капремонта есть реестр квалифицированных компаний. Не спешите тратить деньги. Многие виды работ, которые подразумевает капремонт, делаются раз в 25–30 лет — в зависимости от срока службы конструктивного элемента или инженерной системы дома.

Выбор за вами

— Выбор между спецсчётом и «общим котлом» зависит от конкретной ситуации в вашем доме. Если у вас есть возможность и желание контролировать процесс капитального ремонта, спецсчёт может быть более выгодным вариантом. Если же вы предпочитаете минимальную вовлечённость и готовы ждать своей очереди, общий котёл — лучший вариант, — отмечает Татьяна.

Как принять решение:

1. Провести аудит текущего состояния дома.
2. Рассчитать прогноз накоплений по обоим вариантам.
3. Оценить активность собственников.
4. Провести общее собрание с участием специалистов Фонда капремонта.

— И последняя рекомендация, — подытоживает эксперт, — для молодых домов с активными собственниками чаще выгоден спецсчёт; для домов с низкой активностью жильцов предпочтительнее «общий котёл».

«Платёжки» по-новому

С марта 2026 года вступили в силу изменения в Жилищный кодекс, которые установили новые сроки оплаты услуг ЖКХ: квитанции должны приходить до 5-го числа, а оплата по ним — вноситься до 15-го. Но в Липецке сложилась многолетняя практика, которую технически сложно мгновенно перестроить под эти требования.

Почему квитанции приходят позже срока?

Многие липчане получают счета только к середине месяца. Это происходит потому, что в городскую систему расчётов заложен определённый цикл: до 25-го числа мы передаём показания счётчиков, после чего поставщикам ресурсов нужно время, чтобы обработать эти данные, произвести начисления и напечатать платёжки.

Поэтому документы доставляются как раз к 15-му числу. Резкий переход на новые даты сейчас мог бы привести к ошибкам в расчётах, поэтому система меняется плавно.

Как ориентироваться в квитанциях?

В липецких платёжных документах часто нет чёткой строки «оплатить до конкретного числа», но всегда указан расчётный период (например, февраль или март).

• Как считать. Законом установлен срок до 15-го числа месяца, следующего за расчётным.
• Реальность. Понимая ситуацию с доставкой, крупные поставщики («Новитэн», «РВК-Липецк», «РИР-Энерго») фактически сохраняют для жителей привычное окно — до 25-го числа. Это позволяет оплатить услуги и одновременно передать новые показания, что удобно для большинства горожан.

Стоит ли бояться штрафов за просрочку?

Если квитанция пришла 15-го числа, а вы оплатили её чуть позже — это не повод для тревоги.

1. Позиция поставщиков. Ресурсники осознают, что из-за особенностей печати и доставки квитанций сроки могут смещаться, и не применяют санкции к добросовестным плательщикам в этот переходный период.

2. Защита потребителя. По закону пени (штрафы) начинают начисляться только через 31 день после официального срока оплаты. То есть у жителей есть целый месяц запаса, чтобы закрыть платёж без каких-либо финансовых потерь.

Несмотря на новые формальные требования, для конечного потребителя в Липецке пока мало что меняется. Оплачивайте счета по мере их поступления — это гарантирует, что ваши платежи будут учтены вовремя, а история начислений останется чистой.

Текст: Елена Красилова, Татьяна Соломыкина
Фото: Сергей Паршин