«ПН» выяснил состояние рынка жилья.

Приносим извинения, страница ещё редактируется. Зайдите чуть позже, чтобы увидеть окончательную версию материала.

Лето традиционно связано с затишьем на рынке из-за отпусков и снижения деловой активности. Но, по данным федеральных экспертов, тенденции рынка недвижимости этим летом — это рост спроса и цен на новостройки при сокращении предложения от застройщиков. Наша, региональная, ситуация отличается от общероссийской? Да и любопытно, много ли сейчас в Липецке покупают недвижимости и сколько стоит один квадрат. А будет ли он доступнее при снижении ключевой ставки Центробанка? Бесценные комментарии на дорогую тему читателям «ПН» дают эксперты липецкого рынка недвижимости.

Рожай и копи

— В Липецке, так же как и по всей стране, действительно растёт спрос на новостройки, — говорит эксперт агентства недвижимости «Гарант Плюс» София Липатова. — Подпитывают к ним интерес семейная ипотека (госпрограмма поддержки семей с детьми, направленная на улучшение жилищных условий, при которой выдача кредитов на покупку жилья происходит по сниженной процентной ставке. — Прим. ред.) или акции застройщиков, которые могут прокредитовать обычных физических лиц, не имеющих права на семейную льготную ипотеку.

В то же время существует дефицит на рынке недвижимости. Большого количества новых объектов в 2026–2027 годах не предвидится.

Риелтор агентства недвижимости «Новый район» Елизавета Кузнецова также подчёркивает, тренд сегодняшнего дня — «рожай и копи»:

— Сейчас единственная возможность выгодно взять квартиру — это семейная ипотека для тех, у кого есть ребёнок, и накопления в довесок к материнскому капиталу. Ведь для семейной ипотеки обязательно необходимо иметь первый взнос. Если ребёнка не родили — копим и покупаем вторичку.

Эксперт отмечает, что рынок недвижимости за прошлый год просел из-за низкой покупательской способности.

У руководителя департамента агентства недвижимости «Самолёт Плюс Липецк» Елены Шатуриной сложилось иное мнение:

— По итогам прошлого года активность покупателей была высокая, много жилья продано. Цены растут постоянно, и люди, понимая, что снижения стоимости жилья не предвидится, покупали недвижимость под реальные потребности, больше всего по семейной ипотеке.

Сегодня можно приобрести квартиру с первоначальным взносом 20–30% от стоимости. Для семей с двумя и более детьми семейная ипотека даёт возможность купить квартиру или даже построить свой дом.

— Но не всё так просто. Несмотря на преимущества, не все могут воспользоваться этими возможностями, — высказывается эксперт. — Главное препятствие — отсутствие первоначального взноса или незнание условий многих программ. Даже при ставке 6% ипотека требует серьёзных финансовых обязательств, а накопить 20% от стоимости жилья в условиях роста цен — задача не из лёгких.

И рост, судя по всему, не прекратится.

Портрет покупателя

Средний липецкий покупатель квартир — это замужняя женщина (52% ипотечных кредитов оформлены на женщин) 30–40 лет с 1 или 2 детьми. Стабильный суммарный заработок семьи — от 100 тысяч рублей. Это или первое собственное жилье, или куплено для расширения жилой площади и повышения комфорта проживания.

Урезать желания

Десятилетиями в сфере недвижимости ценовую политику диктуют девелоперы и застройщики. Такой же ситуация является и сейчас.

— Застройщики остаются на коне, — считает София Липатова. — У них есть инструменты влияния на покупателя. Допустим, льготные программы и сниженные ставки по ипотеке. Застройщик может предложить отделку в подарок либо скидку на отделку, что сегодня особенно ценится.

— Себестоимость строительства диктует цены, — подчёркивает Елизавета Кузнецова. — Я часто слышу от покупателей: дорого, но дешевле застройщик не может предложить. Ему тоже надо зарабатывать. И если раньше люди покупали квартиру, где им хочется жить, сейчас чаще всего — то, что они могут себе позволить.

К примеру, семья с двумя детьми (даже разнополыми) выбирает не «трёшку», а «двушку». Семья с одним ребёнком — «однушку», а не «двушку».

То есть с учётом положения на рынке недвижимости и своих зачастую скромных возможностей липчане урезают свои желания.

Копить и покупать

— Я надеюсь, что мой прогноз сбудется: базовая ставка 12–13% до конца года. Не думаю, что появятся новые льготные выгодные условия для семей с детьми. Лишь бы эти не ужесточили. Советую всем копить и однозначно вкладывать в недвижимость, — советует риелтор агентства недвижимости «Новый район» Елизавета Кузнецова. — Читали «Самый богатый человек в Вавилоне» (16+) Джорджа Клейсона? Там чёрным по белому написано: «недвижимость — лучшая инвестиция». Я за свою практику ни разу не услышала: «Зря купил тогда, лучше бы сейчас купил». А вот «зря не купил тогда» слышу часто.

Динамика в цене

— Стоимость квадратного метра за последние пять лет не снижается, — рассказывает София Липатова. — И это связано с экономической ситуацией в нашей стране, высокой инфляцией, повышением цен на строительные материалы, логистику, бензин.

Елизавета Кузнецова, переехав из Санкт-Петербурга в Липецк в 2020 году, свою риелторскую карьеру в нашем городе начинала в непростое ковидное время. За шесть лет цифры показательны.

— В 2020 году две студии в ЖК «Слобода» на Нижней Логовой площадью 25 кв. м и 29 кв. м мы продали за 1,67 и 1,69 млн рублей. Сейчас студия в бетоне стоит не ниже 3 млн. «Однушка» площадью 42 кв. м 2008 года постройки с косметическим ремонтом на улице Шуминского в 2021 году продавалась за 2,5 млн рублей. Сейчас такая квартира на рынке не менее 4 млн рублей. В течение пяти лет цена несколько раз опускалась, но незначительно и ненадолго. В целом стоимость квадратного метра только растёт.

Выйти на новый уровень

Несмотря на рост цен, липецкие семьи продолжают активно приобретать новое жильё. Что движет их решением? Эксперт Елена Шатурина резюмирует: необходимость смены жилищных условий. Многие живут в домах, построенных ещё в 1960–1970-е. Эти здания требуют капитального ремонта, а планировки не отвечают современным запросам. Сегодня переезд в новостройку не только смена адреса, это другие условия жизни, улучшенная планировка, новые инженерные сети и доступная инфраструктура.
Новые микрорайоны не просто дома, а целые экосистемы. Здесь строятся школы с бассейнами и продлёнкой, спортивные площадки, велодорожки и прогулочные зоны. Часто жилые комплексы имеют закрытые дворы без машин, красивые входные группы, подъезды с колясочными, кладовками и даже «лапомойками» для животных. Такие условия очень привлекательны для покупателей.

Фактор X

— На цену квартиры влияет очень много параметров, в том числе заинтересованность покупателя в приобретении конкретной квартиры, — подчёркивает Елена Шатурина.

Главные факторы: возраст дома, конструктив, этаж и этажность, состояние подъезда, соседи, качество ремонта и его свежесть, опрятность квартиры, состояние инженерных коммуникаций, вид из окна, инфраструктура района. Имеет значение юридический статус объекта и субъекта.

Самая высокая стоимость метра в так называемых премиальных домах в центре города. Там цена за квадратный метр без отделки может варьироваться от 200 до 215 тысяч рублей.

Самая низкая — в старых хрущёвках. С обычным ремонтом или даже без него квартиры продаются по цене 60–70 тысяч за кв. м. При этом большого ажиотажа на такие варианты нет.

— Средняя стоимость квадратного метра в новых жилых комплексах варьируется от 85 до 115 тысяч рублей за кв. м, — рассказывает Елена Шатурина. — Там, где ценник выше, как правило, лучше развита инфраструктура. Есть проекты со стоимостью 170 тысяч рублей за кв. м без отделки.

— Сегодня Елецкий, Университетский, Европейский микрорайоны удерживают одинаковую цену за квадратный метр (в среднем 110 тысяч рублей), — добавляет София Липатова. — К ним подтягиваются Опытная, микрорайон Взлётный.

Специалисты недвижимости отмечают, что меняется ситуация в микрорайоне Тракторном, где идёт реновация жилья. И цена за квадратный метр в новостройке там уже достигает «городского» уровня.

Традиционно самые доступные по цене — Новолипецк, Сырский Рудник и Сокол.

Липецкие приоритеты

По опыту Эльвиры Поляковой, между недорогой квартирой без ремонта и квартирой подороже той же квадратуры с ремонтом покупатели отдадут предпочтение жилью, готовому к переезду. И людей можно понять: сейчас очень высока стоимость строительных отделочных материалов.

— Инвесторы или молодые семьи стараются приобрести жильё в новых микрорайонах, предпочитают новостройки, благоустроенные детские площадки, — замечает Эльвира Полякова, — и отдают предпочтение микрорайонам Победа, Европейскому, Университетскому, Елецкому.

— На мой взгляд, в целом по ситуации в Липецке можно отметить, что есть районы, где всегда будет спрос, например Университетский, а есть провальные — это Елецкий, — делится противоположным мнением Елизавета Кузнецова. — Но и там липчане находят для себя свои плюсы. Для меня лично лучшее место для жизни — это Романово.

Елена Шатурина отмечает, что сегодняшние покупатели, особенно у кого есть хотя бы один ребёнок до семи лет, предпочитают новостройки. Очень популярны у липчан европланировки с просторными кухнями-гостиными.

— Новинка рынка, но с большим бюджетом — планировки с мастер-спальней. Это, как правило, спальня родителей с собственным санузлом и гардеробной. Для детей и гостей спроектирован ещё один санузел. Интересное решение — квартиры со свободной планировкой, без стен, только со стояками водоснабжения, водоотведения и контурами комнат, — рассказывает эксперт, — а также просторные отапливаемые лоджии.

— Сейчас есть тенденция к покупкам двух-, трёхкомнатных квартир в границах города, — высказывается София Липатова. — Липчане предпочитают городскую среду. Когда первичный вопрос — квартирный — закрыт, можно подумать о приобретении загородного дома.

Цель покупки

74% — для себя
17% — для детей или родителей
5% — для сдачи внаём или перепродажи
4% — для сохранения сбережений

(По данным социологического опроса ДОМ.РФ и ВЦИОМ за 2024 год)

Переехать за город

В сегменте загородной недвижимости предлагают таунхаусы, виллы в ценовом диапазоне от 8 до 20 млн рублей. Это решение жилищного вопроса для тех, кто уже не хочет жить в многоквартирном доме.

Для тех, кто созрел для покупки или строительства собственного дома с участком, есть предложения готовых домов. Елена Шатурина уточняет, сейчас на рынке есть интересные предложения домов с чистовой отделкой по цене 94 тысячи рублей за квадратный метр. Покупатель получит дом с тёплым полом, оштукатуренными стенами и крыльцом, открытой верандой, забором с откатными воротами и уложенной тротуарной плиткой в зоне парковки автомобиля.

Ипотечное плечо

Ипотека для большинства липчан остаётся одним из главных финансовых инструментов помощи в вопросе приобретения жилья.

Причём липчане не только пользуются льготной ипотекой, но и готовы «идти» на рыночную, которая сейчас составляет около 20%.

— Даже летом 2025 года, когда ипотечная ставка была на пике, достигала 25%, те, кому нужно было решить свои жилищные вопросы, пользовались этим видом займа, — вспоминает Эльвира Полякова. — И я покупателям всегда напоминаю про рефинансирование. Если вы взяли ипотеку сейчас, например, под ставку 19–20%, и если в будущем ключевая ставка Центробанка снизилась, то вы один раз за весь период ипотечного займа можете снизить процентную ставку по вашему кредиту, тем самым уменьшить сумму ежемесячного платежа.

Стоп, ставка!

— На начало 2025 года ставки по ипотеке на вторичное жильё достигали критических отметок — около 30% годовых. Это можно было назвать стоп-ставкой, — рассказывает Елена Шатурина.

При таких условиях большинство потенциальных покупателей отложили сделки, ожидая снижения стоимости кредита. Другие совершали покупку за собственные средства. Даже постепенное снижение ставок до 28%, а позднее до 20% не привело к заметному оживлению.

— На мой взгляд, ипотечная ставка 20% по-прежнему высокая, такие условия остаются финансово обременительными, — уверена эксперт. — В 2026 году ставка немного снижается — до 18–19%, количество сделок увеличивается, предполагаю, продолжит расти.

Ставка ЦБ

— Ключевая ставка Центробанка активно не снизится. Следовательно, рыночная ипотека будет достаточно дорогой. Тем не менее недвижимость остаётся инструментом сохранения средств, в отличие от депозитов или «домашних кубышек». Если у вас есть возможность что-то купить, даже с небольшим ипотечным плечом, лучше вложить эти деньги в недвижимость, не откладывая,— уверена эксперт агентства недвижимости «Гарант Плюс» София Липатова. — С учётом того, что покупательная способность денег уменьшается, цены растут, жильё дорожает, ипотека в перспективе будет для вас мягче. То есть дорогой текущий платёж в 40–50 тысяч рублей через несколько лет «подешевеет» с учётом инфляции.

Текст: Елена Красилова
Инфографика: Елена Красилова
Иллюстрация сгенерирована ИИ