В апреле вступили в силу изменения в законодательстве, касающиеся перепланировки квартир. Многие СМИ и эксперты пугают, что правила ужесточаются.

Согласование перепланировки

Специалисты Росреестра отмечают, что изменения не затрагивают порядка получения согласования перепланировки помещений в многоквартирном доме или принятия решения о переводе жилого помещения в нежилое или нежилого в жилое. Порядок оформления перепланировки, как и ранее, требует подготовки документов и обращения в органы власти, а также внесения последующих изменений в сведения о помещении, где была перепланировка. Законом лишь уточняется понятие перепланировки, исходя из действующих положений Жилищного кодекса (статья 40). В частности, в понятии «перепланировка» прописано, что является результатом таких работ, а также, что после перепланировки необходимо внести соответствующие сведения в ЕГРН (о границах или площади помещения) или провести государственный кадастровый учёт и регистрацию права на образованные помещения. Кроме того, законом определяется, с какого момента перепланировка считается завершённой. До принятия закона этот вопрос не был урегулирован. Теперь установлено, что таким моментом является внесение изменённых сведений в ЕГРН.

Ремонтные работы

Следует различать виды строительных работ. Ремонт, реконструкция и перепланировка — это разные вещи. Они регламентируются разными федеральными законами и предусматривают различный объём строительных работ и их юридические последствия. Так, ремонт не влечёт изменений в характеристике помещения, соответственно, согласовывать его не нужно. В отличие от реконструкции и перепланировки. К перепланировке относятся перенос и разборка внутренних перегородок, устройство дверных проёмов, добавление окна или его расширение, увеличение жилой площади за счёт вспомогательных помещений, устройство или ликвидация дополнительных кухонь и санузлов. В отличие от перепланировки, реконструкция предполагает изменение характеристик и параметров объектов недвижимости: увеличение или уменьшение площади, высоты или этажности. К примеру, возведение пристройки к жилому дому или мансардного этажа. Реконструкция проводится только на основании разрешения на строительство, которое необходимо получить до начала работ.

Изменения в техпаспорте

Ранее было предусмотрено, что перепланировка — это изменение конфигурации жилого помещения в многоквартирном доме, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения. С принятием закона исключена связь перепланировки с необходимостью внесения изменений в техпаспорт, что также упрощает существовавшие ранее процедуры. Теперь перепланировка представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных ст. 40 Жилищного кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ или площади помещения).

Технический план

Ряд СМИ писали о том, что собственник обязан получить не только акт приёмки, но и новый технический план у кадастрового инженера и направить документы в Росреестр. Этот механизм действовал до принятия нового закона, поясняют специалисты Росреестра. И он не соответствует новым положениям. Теперь техплан по итогам перепланировки нужно подготовить до получения акта приёмочной комиссии, чтобы уполномоченный орган (как правило, это органы местного самоуправления) после утверждения акта приёмочной комиссии мог самостоятельно направить в Росреестр заявление о государственном кадастровом учёте или регистрации права заявителя на перепланированное помещение. То есть заявителю после завершения перепланировки больше не нужно тратить время, чтобы предоставить в Росреестр документы для внесения изменений в ЕГРН.

Неверный прогноз

Прогнозы о росте коррупционного рынка по согласованию перепланировок безосновательны, подчёркивает пресс-служба Росреестра. Подготовка техплана осуществляется на основании договора подряда, заключаемого на свободном рынке кадастровых работ. Эти работы выполняются как кадастровыми инженерами — индивидуальными предпринимателями, так и коммерческими юридическими лицами, в штате которых имеется не менее двух кадастровых инженеров. Говорить о возможном увеличении «незаконных» перепланировок также безосновательно, поскольку закон не меняет порядок получения их согласования, подчёркивают в Росреестре.

— Напоминаем, что незаконными или самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведённые при отсутствии документа, подтверждающего согласование или отказ в согласовании перепланировки, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, — говорится в материалах ведомства.

По мнению Росреестра, введённые изменения, наоборот, сделают мероприятия по перепланировкам прозрачнее и гарантируют предоставление заинтересованным лицам достоверных сведений о характеристиках таких помещений.

Новые помещения

Как сообщают специалисты Росреестра, статьёй 40 Жилищного кодекса РФ с самой первой его редакции было установлено, что объединение помещений осуществляется в соответствии с главой 4 Жилищного кодекса, то есть в порядке перепланировки помещений. Таким образом, положения нового закона на самом деле не новы и не создают дополнительных сложностей для собственников помещений, решивших изменить границы своих помещений или образовать новые помещения в многоквартирном доме.

Без сложностей

Росреестр напоминает, что помещения в многоквартирных домах являются объектами гражданского оборота. Любой приобретатель помещения заинтересован в получении достоверной информации как о назначении помещения, так и о его границах и внутренней планировке. В результате перепланировки квартиры часто происходят изменения основных характеристик объекта недвижимости. Например, в связи с переносом, устранением и возведением новых стенных перегородок может поменяться общая площадь квартиры — как в меньшую, так и в большую сторону. Если общая площадь квартиры увеличится, возрастут её кадастровая и рыночная стоимость и, соответственно, налог на недвижимое имущество. Кроме того, такая перепланировка также повлечёт изменения содержащихся в ЕГРН графических сведений о помещении (плана помещения).
Выписка из ЕГРН содержит информацию об основных характеристиках объекта, сведения о лицах, у которых есть права на объект, о кадастровой стоимости, обременениях и подтверждает право собственности на недвижимое имущество. Если возникнет ситуация, связанная с продажей квартиры или получением наследства, а в ЕГРН будут содержаться данные до перепланировки, то противоречие между сведениями в представленных на регистрацию документах (например, о площади квартиры в договоре купли-продажи) и сведениями в ЕГРН будет являться основанием для приостановления регистрационных действий, подчёркивают специалисты ведомства.

Закон, считают в пресс-службе Росреестра, направлен на защиту имущественных прав граждан и обеспечение внесения в ЕГРН достоверных сведений о жилых и нежилых помещениях в многоквартирных домах с целью реализации гражданского оборота таких помещений.

Текст: Марина Трубилина
Фото: freepik.com

Страница подготовлена в рамках совместного проекта «Российской газеты» и газеты «Первый номер»